STUDI KASUS KASIBA dan LISIBA

STUDI KASUS KASIBA DAN LISIBA

KASIBA BANTUL, PROVINSI DI. YOGYAKARTA

Penggunaan konsep Kasiba dalam pengadaan lahan perumahan memungkinkan terciptanya permukiman harmonis dengan pola hunian yang berimbang (antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah). Selain itu konsep Kasiba memungkinkan pula diterapkannya mekanisme subsidi-silang dari harga KTM rumah mewah (dan rumah menengah bila perlu) kepada harga Kavling Tanah Matan rumah sederhana, dalam rangka pemenuhan kebutuhan lahan permukiman yang terjangkau oleh semua lapisan masyarakat (terutama kelompok masyarakat berpenghasilan rendah). Dalam pelaksanaan penyelenggaraan pengembangan dan pembangunan Kasiba, sebaiknya perlu didukung oleh aspek kelembagaan pengelola yang memadai. Tulisan ini merupakan suatu usulan yang telah melalui beberapa telaah kebijakan, guna mencari sebuah konsep kelembagaan yang memadai. Adapun lokasi studi kasus dalam merumuskan suatu konsep tersebut adalah Kasiba di Bantul yang dikenal dengan Bantul Kota Mandiri (BKM) di Kabupaten Bantul, Provinsi D.I. Yogyakarta. Konsep kelembagaan ini tidak mengikat dan tentunya disesuaikan dengan kondisi permasalahan dalam pelaksanaannya di lapangan serta kondisi organisasi pemerintah Kabupaten Bantul.

Gambar .1 

Ilustrasi Kasiba – Lisiba berdasarkan PP No. 80 Tahun 1999 tentang Kasiba/Lisiba
Sumber: Deputi Pengembangan Kawasan, Kementerian Perumahan Rakyat

A.Menetapkan Lokasi dan Penyediaan Tanah Kasiba/Lisiba BS 

Lokasi Kasiba/Lisiba BS ditetapkan bersama oleh para stakeholder dengan mengacu pada RTRW Kota/Kab, atau RDTR Kota/Kabupaten bila sudah ada.Tantangan besar Kasiba Lisiba adalah cara memperoleh tanah. PP 80/99 telah mensyaratkan beberapa cara perolehan tanah yang disesuaikan dengan aturan yang berlaku.

Apabila perolehan tanah dilakukan bukan dengan cara ganti rugi murni, maka pola-pola konsolidasi lahan, land sharing dan sebagainya dapat dilakukan. PP 80/99 mengharuskan Badan Pengelola melakukan penyuluhan dan penjelasan kepada masyarakat pemilik tanah mengenai hal tersebut.

Pola yang paling gampang dan sederhana bagi Badan Pengelola/Penyelenggara adalah memberi ganti rugi. Namun apabila pola ganti rugi sulit dilakukan, maka pola pendekatan lain seperti konsolidasi lahan juga dapat dilakukan. Kegiatan ini membutuhkan energi dan perhatian yang khusus dan lagi-lagi, kelihatannya Badan Pengelola/Penyelenggara butuh pendampingan atau bantuan teknis untuk melaksanakan hal tersebut.

Gambar . 2
Penyelenggaraan Pengelolaan Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS
Sumber : Pasal 3 Kepmenpera No 16 Tahun 2007

 

B.Dasar-dasar pengembangan kelembagaan pengelolaan Kasiba Bantul Kota Mandiri (BKM)
Pelaksanaan penyelenggaraan pengembangan dan pembangunan Kasiba BKM di Kabupaten Bantul perlu didukung oleh aspek kelembagaan pengelola yang memadai, yang tentunya akan disesuaikan dengan kondisi permasalahan dalam pelaksanaannya di lapangan serta kondisi organisasi pemerintah Kabupaten Bantul.

 

Aspek kelembagaan pengelolaan ini akan terkait dengan 4 (empat) hal sebagai berikut :

 
a. Revitalisasi PT. Bantul Kota Mandiri sebagai unit pengelola Kasiba BKM yang telah ditunjuk oleh Pemerintah Kabupaten Bantul
b. Pola pembagian peran stakeholder kegiatan pembangunan perumahan dan permukiman untuk mengoptimalkan upaya partisipasi seluruh pelaku pembangunan di bidang perumahan dan permukiman Kabupaten Bantul.
c. Tata laksana program pembangunan dan peningkatan perumahan dan permukiman Kabupaten Bantul.
d. Sistem dan pola pendanaan penyelenggaraan kegiatan perumahan dan permukiman Kabupaten Bantul termasuk didalamnya pengenalan model pembiayaan Badan Pengelola Kasiba BKM melalui pola Badan Layanan Umum Daerah (BLUD).

KASIBA dan LISIBA

Undang-Undang No.4 tahun 1992

KASIBA (KAWASAN SIAP BANGUN )

adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Rencana Tata Ruang Lingkungannya ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

LISIBA ( LINGKUNGAN SIAP BANGUN )

adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang. Selain itu, terdapat pula Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.

Dalam rangka peningkatan mutu kehidupan dan kesejahteraan bagi setiap keluarga Indonesia, pembangunan perumahan dan permukiman sebagai bagian dari pembangunan nasional perlu terus ditingkatkan dan dikembangkan secara terpadu, terarah, berencana, dan berkesinambungan.

Dalam 20 tahun terakhir ini, pembangunan perumahan di Indonesia cukup pesat perkembangannya. Namun demikian hasil pembangunan tersebut belum mampu memenuhi kebutuhan rumah yang memang sangat besar (data Bappenas menyebut backlog rumah pada 2009 sebanyak 7,4 juta unit) dan belum mampu dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, terutama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Adanya KETIDAK SEIMBANGAN antara kebutuhan dan pasokan serta harga yang tidak terjangkau oleh MBR itu menjadi salah satu faktor yang mendorong sebagian masyarakat mengisi lahan-lahan kosong yang bukan milik mereka dan tidak sesuai dengan peruntukannya untuk membangun rumah. Pembiaran itu menyebabkan kekumuhan kota meningkat, perkembangan kota kedaerah pinggiran menjadi tidak terkendali, dan penyediaan infrastruktur menjadi tidak efisien. Pembangunan perumahan yang tidak terpadu dan terintegrasi dengan infrastruktur kota juga menimbulkan permasalahan seperti pelayanan infrastruktur tidak optimal, banjir, kemacetan, sanitasi buruk, dan harga tanah yang tak terkendali.

Karena itu, perlu strategi atau pendekatan pembangunan perumahan yang mampu mengurangi berbagai permasalahan tersebut. Salah satu pendekatan yang dilakukan Kementerian Perumahan Rakyat, seperti tercantum dalam UU No 4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman, adalah pengembangan permukiman berbasis kawasan. Pendekatan kawasan ini dibagi dua, yakni pengembangan permukiman skala besar melalui pola pembangunan kasiba (kawasan siap bangun) dan pengembangan permukiman berdasarkan pola lisiba BS (lingkungan siap bangun berdiri sendiri). Secara teknis kasiba dan lisiba akan menampung rumah dalam jumlah yang besar. Kasiba mampu memuat sekitar 3.000 -10.000 unit, lisiba berkisar 1.000 -3.000 unit dan lisiba BS 1.000 - 2.000 unit.

TUJUAN KASIBA dan LISIBA 

1.  Kasiba/Lisiba adalah alat untuk pengembagan ekonomi lokal dan alat bagi perkembangan kota

2.    Kasiba/Lisiba adalah alat bagi penyediaan prasarana dan sarana yang memenuhi pembakuan pelayanan serta sesuai dengan rencana tata ruang wilayah

 3.       Kasiba/Lisiba alat untuk penyediaan kavling tanah matang beserta rumah dengan pola hunian yang berimbang, terencana dan terjangkau bagi seluruh lapisan masyarakat

4.           Kasiba/Lisiba adalah alat untuk pengendali harga tanah

KRITERIA KASIBA/LISIBA

  1. Penyelenggaraan meliputi :

a.    Pembentukan panitia penetapan lokasi

b.    Pembentukan Badan Pengelola

c.    Perolehan tanah

d.    Perencanaan dan pengawasan pembangunan

e.    Penertiban dan pengawasan pembangunan

  2.         Kasiba untuk membangun 3000-10.000 unit

  3.        Lisiba untuk membangun 1000-3000 unit        

 4.    Penyelenggara Lisiba yaitu badan usaha Pembangunan Perkim yang dilakukan melalui kompetisi Persyaratan  Kasiba dilengkapi jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan

KRITERIA LISIBA BERDIRI SENDIRI

1.    . Lisiba BS untuk membangun 1000-2000 unit
2.  .  Penyelenggara Lisiba BS yaitu badan usaha pembangunan Perkim atau masyarakat pemilik tanah dengan penunjukan oleh Kepala Daerah
3.    Lokasi Lisiba BS ditetapkan dalam kawasan permukiman yang bukan dalam skala besar pada kawasan perkotaan/kawasan tertentu yang terletak dalam 1 Kabupaten/Kota
4.     Persyaratan dan standar perencanaan Lisiba BS :

a.    Persyaratan prasarana lingkungan dalam Lisiba BS

b.    Persyaratan sarana lingkungan dalam Lisiba BS

c.    Persyaratan utilitas umum dalam Lisiba BS

PERKEMBANGAN PELAKSANAAN

Menurut data yang dihimpun Kementerian Perumahan Rakyat, sampai Desember 2009 lalu sudah ada sebanyak 119 lokasi kawasan dengan luas keseluruhan 31.086 hektare (ha) yang diusulkan pemda sebagai lokasi pembangunan perumahan dan permukiman skala besar.Dari sebanyak 119 lokasi itu, yang sudah ditetapkan dengan SK bupati/wali kota sebanyak 94 lokasi dengan luas 19.296 ha sebagai kasiba/lisiba BS. Bila setiap hektare dapat menampung 50 unit rumah, lokasi ber-SK tersebut dapat menampung 965.000 unit rumah.

Selama 2004-2009 Kementerian Perumahan Rakyat juga telah memfasilitasi dan menstimulasi pengembangan kasiba menjadi kawasan yang siap menampung kegiatan pembangunan perumahan. Di antaranya mendorong penetapan lokasi sebanyak 44 lokasi dengan SK bupati / wali kota seluas 8.687 ha, memberi bantuan stimulan prasarana lokal primer/sekunder berupa jalan poros pada 30 kawasan seluas 8.026 Ha, bantuan teknis penyusunan rencana rinci tata ruang untuk 30 kawasan seluas 8.061 ha, memfasilitasi pembentukan badan pengelola dan telah dibentuk Tim Penyiapan Badan Pengelola di 27 kabupaten/kota. Satu di antaranya yaitu Kota Palembang telah berhasil menetapkan badan pengelola untuk Kasiba Talang Kelapa.Kegiatan fasilitasi dan stimulasi yang diberikan kepada pemda itu telah berhasil mendorong pembangunan perumahan, meskipun hasilnya belum seoptimal yang diharapkan.

Sumber :  http://ciptakarya.pu.go.id/dok/hukum/pp/pp_80_1999.pdf
                  Deputi Bidang Pengembangan Kawasan, Kementerian Negara Perumahan Rakyat