STUDI KASUS KASIBA dan LISIBA

STUDI KASUS KASIBA DAN LISIBA

KASIBA BANTUL, PROVINSI DI. YOGYAKARTA

Penggunaan konsep Kasiba dalam pengadaan lahan perumahan memungkinkan terciptanya permukiman harmonis dengan pola hunian yang berimbang (antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah). Selain itu konsep Kasiba memungkinkan pula diterapkannya mekanisme subsidi-silang dari harga KTM rumah mewah (dan rumah menengah bila perlu) kepada harga Kavling Tanah Matan rumah sederhana, dalam rangka pemenuhan kebutuhan lahan permukiman yang terjangkau oleh semua lapisan masyarakat (terutama kelompok masyarakat berpenghasilan rendah). Dalam pelaksanaan penyelenggaraan pengembangan dan pembangunan Kasiba, sebaiknya perlu didukung oleh aspek kelembagaan pengelola yang memadai. Tulisan ini merupakan suatu usulan yang telah melalui beberapa telaah kebijakan, guna mencari sebuah konsep kelembagaan yang memadai. Adapun lokasi studi kasus dalam merumuskan suatu konsep tersebut adalah Kasiba di Bantul yang dikenal dengan Bantul Kota Mandiri (BKM) di Kabupaten Bantul, Provinsi D.I. Yogyakarta. Konsep kelembagaan ini tidak mengikat dan tentunya disesuaikan dengan kondisi permasalahan dalam pelaksanaannya di lapangan serta kondisi organisasi pemerintah Kabupaten Bantul.

Gambar .1 

Ilustrasi Kasiba – Lisiba berdasarkan PP No. 80 Tahun 1999 tentang Kasiba/Lisiba
Sumber: Deputi Pengembangan Kawasan, Kementerian Perumahan Rakyat

A.Menetapkan Lokasi dan Penyediaan Tanah Kasiba/Lisiba BS 

Lokasi Kasiba/Lisiba BS ditetapkan bersama oleh para stakeholder dengan mengacu pada RTRW Kota/Kab, atau RDTR Kota/Kabupaten bila sudah ada.Tantangan besar Kasiba Lisiba adalah cara memperoleh tanah. PP 80/99 telah mensyaratkan beberapa cara perolehan tanah yang disesuaikan dengan aturan yang berlaku.

Apabila perolehan tanah dilakukan bukan dengan cara ganti rugi murni, maka pola-pola konsolidasi lahan, land sharing dan sebagainya dapat dilakukan. PP 80/99 mengharuskan Badan Pengelola melakukan penyuluhan dan penjelasan kepada masyarakat pemilik tanah mengenai hal tersebut.

Pola yang paling gampang dan sederhana bagi Badan Pengelola/Penyelenggara adalah memberi ganti rugi. Namun apabila pola ganti rugi sulit dilakukan, maka pola pendekatan lain seperti konsolidasi lahan juga dapat dilakukan. Kegiatan ini membutuhkan energi dan perhatian yang khusus dan lagi-lagi, kelihatannya Badan Pengelola/Penyelenggara butuh pendampingan atau bantuan teknis untuk melaksanakan hal tersebut.

Gambar . 2
Penyelenggaraan Pengelolaan Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS
Sumber : Pasal 3 Kepmenpera No 16 Tahun 2007

 

B.Dasar-dasar pengembangan kelembagaan pengelolaan Kasiba Bantul Kota Mandiri (BKM)
Pelaksanaan penyelenggaraan pengembangan dan pembangunan Kasiba BKM di Kabupaten Bantul perlu didukung oleh aspek kelembagaan pengelola yang memadai, yang tentunya akan disesuaikan dengan kondisi permasalahan dalam pelaksanaannya di lapangan serta kondisi organisasi pemerintah Kabupaten Bantul.

 

Aspek kelembagaan pengelolaan ini akan terkait dengan 4 (empat) hal sebagai berikut :

 
a. Revitalisasi PT. Bantul Kota Mandiri sebagai unit pengelola Kasiba BKM yang telah ditunjuk oleh Pemerintah Kabupaten Bantul
b. Pola pembagian peran stakeholder kegiatan pembangunan perumahan dan permukiman untuk mengoptimalkan upaya partisipasi seluruh pelaku pembangunan di bidang perumahan dan permukiman Kabupaten Bantul.
c. Tata laksana program pembangunan dan peningkatan perumahan dan permukiman Kabupaten Bantul.
d. Sistem dan pola pendanaan penyelenggaraan kegiatan perumahan dan permukiman Kabupaten Bantul termasuk didalamnya pengenalan model pembiayaan Badan Pengelola Kasiba BKM melalui pola Badan Layanan Umum Daerah (BLUD).

KASIBA dan LISIBA

Undang-Undang No.4 tahun 1992

KASIBA (KAWASAN SIAP BANGUN )

adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Rencana Tata Ruang Lingkungannya ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

LISIBA ( LINGKUNGAN SIAP BANGUN )

adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang. Selain itu, terdapat pula Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.

Dalam rangka peningkatan mutu kehidupan dan kesejahteraan bagi setiap keluarga Indonesia, pembangunan perumahan dan permukiman sebagai bagian dari pembangunan nasional perlu terus ditingkatkan dan dikembangkan secara terpadu, terarah, berencana, dan berkesinambungan.

Dalam 20 tahun terakhir ini, pembangunan perumahan di Indonesia cukup pesat perkembangannya. Namun demikian hasil pembangunan tersebut belum mampu memenuhi kebutuhan rumah yang memang sangat besar (data Bappenas menyebut backlog rumah pada 2009 sebanyak 7,4 juta unit) dan belum mampu dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, terutama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Adanya KETIDAK SEIMBANGAN antara kebutuhan dan pasokan serta harga yang tidak terjangkau oleh MBR itu menjadi salah satu faktor yang mendorong sebagian masyarakat mengisi lahan-lahan kosong yang bukan milik mereka dan tidak sesuai dengan peruntukannya untuk membangun rumah. Pembiaran itu menyebabkan kekumuhan kota meningkat, perkembangan kota kedaerah pinggiran menjadi tidak terkendali, dan penyediaan infrastruktur menjadi tidak efisien. Pembangunan perumahan yang tidak terpadu dan terintegrasi dengan infrastruktur kota juga menimbulkan permasalahan seperti pelayanan infrastruktur tidak optimal, banjir, kemacetan, sanitasi buruk, dan harga tanah yang tak terkendali.

Karena itu, perlu strategi atau pendekatan pembangunan perumahan yang mampu mengurangi berbagai permasalahan tersebut. Salah satu pendekatan yang dilakukan Kementerian Perumahan Rakyat, seperti tercantum dalam UU No 4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman, adalah pengembangan permukiman berbasis kawasan. Pendekatan kawasan ini dibagi dua, yakni pengembangan permukiman skala besar melalui pola pembangunan kasiba (kawasan siap bangun) dan pengembangan permukiman berdasarkan pola lisiba BS (lingkungan siap bangun berdiri sendiri). Secara teknis kasiba dan lisiba akan menampung rumah dalam jumlah yang besar. Kasiba mampu memuat sekitar 3.000 -10.000 unit, lisiba berkisar 1.000 -3.000 unit dan lisiba BS 1.000 - 2.000 unit.

TUJUAN KASIBA dan LISIBA 

1.  Kasiba/Lisiba adalah alat untuk pengembagan ekonomi lokal dan alat bagi perkembangan kota

2.    Kasiba/Lisiba adalah alat bagi penyediaan prasarana dan sarana yang memenuhi pembakuan pelayanan serta sesuai dengan rencana tata ruang wilayah

 3.       Kasiba/Lisiba alat untuk penyediaan kavling tanah matang beserta rumah dengan pola hunian yang berimbang, terencana dan terjangkau bagi seluruh lapisan masyarakat

4.           Kasiba/Lisiba adalah alat untuk pengendali harga tanah

KRITERIA KASIBA/LISIBA

  1. Penyelenggaraan meliputi :

a.    Pembentukan panitia penetapan lokasi

b.    Pembentukan Badan Pengelola

c.    Perolehan tanah

d.    Perencanaan dan pengawasan pembangunan

e.    Penertiban dan pengawasan pembangunan

  2.         Kasiba untuk membangun 3000-10.000 unit

  3.        Lisiba untuk membangun 1000-3000 unit        

 4.    Penyelenggara Lisiba yaitu badan usaha Pembangunan Perkim yang dilakukan melalui kompetisi Persyaratan  Kasiba dilengkapi jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan

KRITERIA LISIBA BERDIRI SENDIRI

1.    . Lisiba BS untuk membangun 1000-2000 unit
2.  .  Penyelenggara Lisiba BS yaitu badan usaha pembangunan Perkim atau masyarakat pemilik tanah dengan penunjukan oleh Kepala Daerah
3.    Lokasi Lisiba BS ditetapkan dalam kawasan permukiman yang bukan dalam skala besar pada kawasan perkotaan/kawasan tertentu yang terletak dalam 1 Kabupaten/Kota
4.     Persyaratan dan standar perencanaan Lisiba BS :

a.    Persyaratan prasarana lingkungan dalam Lisiba BS

b.    Persyaratan sarana lingkungan dalam Lisiba BS

c.    Persyaratan utilitas umum dalam Lisiba BS

PERKEMBANGAN PELAKSANAAN

Menurut data yang dihimpun Kementerian Perumahan Rakyat, sampai Desember 2009 lalu sudah ada sebanyak 119 lokasi kawasan dengan luas keseluruhan 31.086 hektare (ha) yang diusulkan pemda sebagai lokasi pembangunan perumahan dan permukiman skala besar.Dari sebanyak 119 lokasi itu, yang sudah ditetapkan dengan SK bupati/wali kota sebanyak 94 lokasi dengan luas 19.296 ha sebagai kasiba/lisiba BS. Bila setiap hektare dapat menampung 50 unit rumah, lokasi ber-SK tersebut dapat menampung 965.000 unit rumah.

Selama 2004-2009 Kementerian Perumahan Rakyat juga telah memfasilitasi dan menstimulasi pengembangan kasiba menjadi kawasan yang siap menampung kegiatan pembangunan perumahan. Di antaranya mendorong penetapan lokasi sebanyak 44 lokasi dengan SK bupati / wali kota seluas 8.687 ha, memberi bantuan stimulan prasarana lokal primer/sekunder berupa jalan poros pada 30 kawasan seluas 8.026 Ha, bantuan teknis penyusunan rencana rinci tata ruang untuk 30 kawasan seluas 8.061 ha, memfasilitasi pembentukan badan pengelola dan telah dibentuk Tim Penyiapan Badan Pengelola di 27 kabupaten/kota. Satu di antaranya yaitu Kota Palembang telah berhasil menetapkan badan pengelola untuk Kasiba Talang Kelapa.Kegiatan fasilitasi dan stimulasi yang diberikan kepada pemda itu telah berhasil mendorong pembangunan perumahan, meskipun hasilnya belum seoptimal yang diharapkan.

Sumber :  http://ciptakarya.pu.go.id/dok/hukum/pp/pp_80_1999.pdf
                  Deputi Bidang Pengembangan Kawasan, Kementerian Negara Perumahan Rakyat

HUKUM PRANATA BANGUNAN

Menurut kamus besar bahasa Indonesia

Hukum adalah :
(1) peraturan atau adat yg secara resmi dianggap mengikat, yg dikukuhkan oleh penguasa atau pemerintah

(2) undang-undang, peraturan, dsb untuk mengatur pergaulan hidup masyarakat

(3) patokan (kaidah, ketentuan) mengenai peristiwa (alam dsb) yg tertentu

 (4) keputusan (pertimbangan) yg ditetapkan oleh hakim (dl pengadilan); vonis

Pengertian Pranata sendiri adalah interaksi antar individu/kelompok/kumpulan, pengertian individu dalam satu kelompok dan pengetian individu dalam satu perkumpulan memiliki makna yang berbeda.

Pembangunan adalah perubahan individu/kelompok dalam kerangka mewujudkan peningkatan kesejahteraan hidup.

Maka pranata pembangunan bidang arsitektur merupakan interaksi/hubungan antar individu/kelompok dalam kumpulan dalam kerangka mewujudkan lingkungan binaan.Pihak-pihak terlibat adalah pemilik, perancang, pengawas, dan pelaksana.

Jadi,hukum pranata pembangunan adalah segala sesuatu sistem yang mengikat pada aktivitas manusia khusus  dalam bentuk hukum tertulis maupun tidak, namun memiliki sifat yang mengikat dan relatif lama serta memiliki ciriciri tertentu yaitu simbol,aturan main, tujuan ( perencanaan pembangunan ) dll.

1. Pranata Pembangunan Bidang Arsitektur (Gedung/Bangunan)

Pranata yang telah disahkan menjadi produk hukum dan merupakan satu kebijakan publik. Kebijakan public itu sendiri merupakan pola keterganungan yang kompleks dari pilihan-pilihan kolekstif yang saling tergantung, termasuk keputusan-keputusan untuk bertindak atau tidak bertindak, yang dibuat oleh badan atau kantor pemerintahan. Salah satu elemen kebijakan adalah peraturan perundang-undangan sebagai suatu kerangka legal formal yang memberikan arah bagi rencana tindak operasional bagi pihak-pihak terkait (stakeholder) yang diatur oleh kebijakan tersebut. Peraturan perundang-undangan merupakan kesatuan perangkat hokum antara peraturan yang satu dengan peraturan lainnya memiliki hubungan keterikatan.
Berdasarkan Ketetapan MPR No. III/MPR/2000 tentang Tata Urutan Peraturan Perundang-undangan, maka hiraki dari peraturan di Indonesia adalah :

1. Undang Undang Dasar 1945 (UUD 1945)
2. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR)
3. Undang-Undang (UU)
4. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu)
5. Peraturan Pemerintah (PP)
6. Keputusan Presiden (Keppres)
7. Peraturan Daerah (Perda)

STRUKTUR HUKUM PRANATA :

1. Legislatif (MPR-DPR), pembuat produk hukum
2. Eksekutif (Presiden-pemerintahan), pelaksana perUU yg dibantu oleh Kepolisian (POLRI) selaku institusi yg berwenang melakukan penyidikan; JAKSA yg melakukan penuntutan
3. Yudikatif (MA-MK) sbg lembaga penegak keadilan
Mahkamah Agung (MA) beserta Pengadilan Tinggi (PT) & Pengadilan Negeri (PN) se-Indonesia mengadili perkara yg kasuistik; Sedangkan Mahkamah Konstitusi (MK) mengadili perkara peraturan PerUU
4. Lawyer, pihak yg mewakili klien utk berperkara di pengadilan, dsb.

2. Pembangunan dan Masalah Kepranataan di Bidang Arsitektur

Fenomena permasalahan kepranataan sangat beragam, dari proyek yang diarahkan ke pihak kontraktor (proyek revitalisasi alun-alun lor Surakarta, Suara Merdeka, 1996), proyek yang menyalahi prosedur (proyek penormalan sungai Tanjung dan Sinung, Suara Merdeka, 1996), dan proyek sistem tunjuk ( di Yogyakarta banyak proyek sistem tunjuk, Suara Merdeka, 1996), praktek KKN masih sering terjadi (Inkindo, kompas, januari 2002), masalah modal dan alat tidak mencukupi sehingga tidak bias ikut tender (kontraktor Kaltim tidak bisa ikut tender, kompas, januari 2002).
Kenyataan di lapangan aplikasi dari peraturan dan/atau keputusan dari pemerintah sering berbeda, mengalami bias, mengalami distorsi, mengalami salah peruntukan, mengalami salah penerapan, berpihak pada kelompok tertentu. Keppres no. 80 tahun 2003 dalam satu tahun difungsikan, muncul persoalan yang sangat kompleks. Kompetisi sebagai salah satu tujuan tidak terwujud, yang ada adalah arisan/giliran mendapatkan program/proyek. Peraturan tidak difahami secara utuh, melainkan untuk melegalkan untuk kondisi yang direncanakan. Pendekatan yang dipakai terlalu protektif (melindungi diri sendiri) dan tidak memberdayakan institusi. Pengawasan/penegakan hukum tidak berjalan dengan baik. Akibatnya pemerintah mendapatkan harga yang lebih mahal dari harga pasar.

• Contoh Kontrak Kerja Bidang Konstruksi :
Kontrak pelaksanaan pekerjaan pembangunan rumah sakitantara
CV. PEMATA EMAS
dengan
PT. KIMIA FARMA
Nomor : 1/1/2010
Tanggal : 25 November 2010
Pada hari ini Senin tanggal 20 November 2010 kami yang bertandatangan di bawah ini :
Nama : Richard Joe
Alamat : Jl. Merdeka Raya, Jakarta Barat
No. Telepon : 08569871000
Jabatan : Dalam hal ini bertindak atas nama CV. PEMATA EMAS disebut sebagai Pihak Pertama
Dan
Nama : Taufan Arif
Alamat : Jl. Ketapang Raya, Jakarta Utara
No telepon : 088088088
Jabatan : dalam hal ini bertindak atas nama PT. KIMIA FARMA disebut sebagai pihak kedua.
Kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan ikatank ontrak pelaksanaan pekerjaan pembangunan Rumah Sakit yang dimiliki oleh pihak kedua yang terletak di Jl. Matraman no 9, Jakarta Timur.
Setelah itu akan dicantumkan pasal - pasal yang menjelaskan tentang tujuan kontrak,bentuk pekerjaan,sistem pekerjaan,sistem pembayaran,jangka waktu pengerjaan,sanksi-sanksi yang akan dikenakan apabila salah satu pihak melakukan pelanggaran kontrak kerja,dsb.

Sumber : 

- Kamus Besar Bahasa Indonesia

-  http://eprints.lib.ui.ac.id/10536/